En hoewel het ombouwen van een woning tot een casco woning u de mogelijkheid geeft om elk gedeelte naar eigen inzicht en smaak aan te pakken, brengt dit ook meer kosten met zich mee – terwijl er juist elementen van uw woning zijn die u beter kunt behouden.
Je kunt er echter niet omheen dat het een veeleisend project is. Je moet de juiste woning vinden en verder kijken dan de huidige gebreken. Een zorgvuldig budget voor de renovatiekosten is ook vereist, samen met een goede planning, zodat je het werk zo kostenbewust en efficiënt mogelijk kunt uitvoeren. Maar als je alles goed aanpakt, kun je waarde toevoegen en in een fantastisch huis wonen (of het genoegen hebben een gerenoveerd huis te verkopen).
Onze gids bevat alle details en expertise die je nodig hebt om een veelbelovende woning te vinden en elke fase in deze checklist voor huisrenovatie te plannen. Volg de stappen of ga direct naar de fase die je moet kennen via de links rechts op deze pagina.
'De beste manier om een betaalbare woning te vinden, is door te zoeken naar een opknapper op een locatie waar je graag zou willen wonen', zegt Gus Harding, vastgoedexpert en oprichter van Harding Mortgages. 'Zo kun je een woning vinden die onder de marktwaarde ligt en de potentie heeft om precies te zijn wat je zoekt.'
Woningen die aan renovatie toe zijn, worden in de beschrijving van de makelaar vaak omschreven als 'aan renovatie toe'. Dit kan van alles betekenen, van een nieuwe keuken en wat cosmetische aanpassingen tot het verwijderen van de boom die in de woonkamer groeit. Bepaal dus voordat u op zoek gaat naar een huis uw budget en bepaal hoeveel werk u bereid bent aan te nemen.
'Maak kennis met je lokale makelaars door er persoonlijk met ze te gaan praten', adviseert Natalie Mitchell, vastgoed- en bouwdeskundige bij Homehow. 'Leg uit wat je zoekt en wat je financiële situatie is. Zo ben je als eerste op de hoogte van geschikte woningen die op de markt komen. Verbreed je zoektocht door een rondje door je perceel te lopen. Als er een woning leeg of verwaarloosd oogt, kun je misschien de eigenaar ervan achterhalen door langs te gaan of het kadaster te raadplegen.'
'Houd uw ogen open voor huizen die al een tijdje niet verkocht zijn. De prijs is waarschijnlijk te hoog, maar misschien kunt u er nu wel een bod op doen. Dus steek er moeite in', adviseert Jonathan Rolande, directeur van de National Association of Property Buyers en professioneel huizenkoper bij House Buy Fast.
'Om de potentie van een woning te beoordelen, moet je jezelf afvragen hoe je de bestaande ruimte kunt verbeteren', zegt Natalie Mitchell. 'Is het mogelijk om ruimte toe te voegen door een huis uit te breiden of een zolder te verbouwen? Of kun je de ruimte binnen openbreken om de leefruimte te vergroten? Badkamers en keukens zijn de ruimtes die een huis verkopen. Dus als er potentie is om een extra badkamer toe te voegen of een kleine keuken te openen, dan is dat waar je de meeste waarde toevoegt.'
Maar hoe voorkom je dat je in een geldput belandt als het gaat om woningrenovatie? Laat vóór de aankoop altijd een bouwkundige keuring uitvoeren om de staat van de woning te controleren. Dit wordt gedaan door een medewerker van het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS). Hij of zij geeft feedback over welke reparaties nodig zijn, en op basis daarvan kun je de bijbehorende kosten inschatten.
Het oude gezegde luidt dat je het slechtste huis in de beste straat moet zoeken, en dat is een uitstekend advies voor iedereen die op zoek is naar een koopje voor een renovatie. Hoe geweldig je de woning ook maakt, hij kan slechts zo goed zijn als de buurt waarin hij staat. Controleer daarom de lokale voorzieningen, scholen en de aanwezigheid van groen. Een wandeling door de straat met Google Street View geeft je een idee van de buurt en markeert eventuele minpunten.
Je kunt op Rightmove en Zoopla bekijken voor hoeveel vergelijkbare woningen in de buurt zijn verkocht. Dit geeft je een idee van de maximale waarde van de woning die je bekijkt, zodat je weet wat je rendement op je investering na de renovatie zal zijn. Zorg er wel voor dat je naar een vergelijkbaar huis kijkt – een woning met vijf slaapkamers brengt uiteraard meer op dan een woning met drie!
Het repareren van een dak kan bijvoorbeeld een paar duizend euro kosten, dus controleer op ontbrekende/beschadigde dakpannen of tekenen van doorbuigende balken. Ontbrekende dakpannen kunnen ook problemen binnenin betekenen als er water doorheen is gelekt. Ramen kunnen uw renovatiebudget ook aanzienlijk verhogen. U kunt overwegen om enkel glas te vervangen door dubbel glas, waardoor warmteverlies en onderhoudskosten worden verminderd. Maar zorg er wel voor dat u uw karakteristieke ramen, indien mogelijk, goed onderhoudt.
Passen uw geplande veranderingen bij de rest van de straat? Hebben ze verbeteringen aan hun huis aangebracht die ook bij uw huis zouden passen? En tot slot: zijn de huizen goed onderhouden, waaruit blijkt dat iedereen trots is op hun eigendommen?
Als het huis niet groot genoeg is voor uw behoeften, overweeg dan hoe u het kunt aanpassen om dat te verhelpen. Mogelijk kunt u bestaande ruimte, zoals de garage of de zolder, eenvoudig ombouwen. 'Het ombouwen van een zolder en een garage is waarschijnlijk de makkelijkste manier om zowel extra woonruimte aan uw huis toe te voegen als de waarde ervan te verhogen', zegt Ian McConville, Group Procurement Director bij MKM. 'De potentiële meerwaarde van een zolderverbouwing, die een extra slaapkamer en badkamer kan creëren, kan oplopen tot 20 procent en 15 procent voor een garageverbouwing.'
Als alternatief kan de tuin groot genoeg zijn voor een uitbouw aan de achterzijde, terwijl er toch nog een flinke buitenruimte overblijft om van te genieten. Kijk ook hier naar de aangrenzende percelen voor een indicatie van de mogelijkheden.
Er is zoveel te doen om een huis te verbeteren, maar als de kosten hiervoor hoog zijn en uw ROI (return on investment) beperken, is dit misschien niet de juiste woning voor u. Zoek in plaats daarvan naar een woning die qua grootte en indeling dichter bij uw wensen ligt.
Dit hoeft geen dealbreaker te zijn, maar als de hele woning opnieuw moet worden bedraad en/of centrale verwarming moet worden geïnstalleerd, komt u voor een gemiddeld huis met drie slaapkamers op zo'n £ 3.000 tot £ 5.000 per klus. Het vernieuwen van de elektrische installatie in een oud huis kan nodig zijn als er een ouderwetse stoppenkast met keramische zekeringen en gietijzeren schakelaars is; opbouwbekabeling; zwarte of stoffen kabels; bakelieten schakelaars en ouderwetse stopcontacten.
'Als u een renovatieproject koopt, is het de moeite waard om een deskundige, zoals een aannemer of architect, mee te nemen naar een bezichtiging. Zo krijgt u een idee van de kosten, die u vervolgens kunt meenemen in uw bod', zegt renovatie-expert Michael Holmes.
In welke volgorde renoveer je een huis? Zodra je een geschikt renovatieproject hebt gevonden en gekocht, moet je ervoor zorgen dat je de juiste volgorde van de renovatiewerkzaamheden aanhoudt voor het best mogelijke resultaat. Gebruik onze checklist om de beste keuzes te maken.
Schilder RoermondIn de loop der jaren zijn veel historische huizen ontdaan van de elementen die ze juist charmant maken. Balken zijn bedekt, prachtige originele ramen zijn vervangen en originele open haarden zijn vervangen door elektrische alternatieven. Het is triest om te zien dat huizen al hun karakter hebben verloren, maar voordat u begint met het 'restaureren' van historische elementen, bedenk dan dat het net zo schadelijk kan zijn voor het erfgoed van een huis om iets te installeren wat er in eerste instantie niet was – dus doe wat onderzoek.
'Sommige lokale overheden hanteren speciale controles in beschermde gebieden, met name op bouwelementen zoals ramen en deuren. Elk ongeautoriseerd werk is een strafbaar feit, dus wees extra voorzichtig', waarschuwt Rachael Munby van Anglian Home Improvements. 'Als uw huis een monumentaal pand is of zich in een beschermd gebied bevindt, heeft u een bouwvergunning nodig om uw ramen en deuren te repareren of te vervangen.'
Leer je huis kennen en de tijd waarin het gebouwd is. 'Voeg geen Victoriaanse open haard toe aan een huis uit de jaren 30', zegt Jonathan Rolande. Denk ook na over het soort mensen dat er zou hebben gewoond – de gemiddelde arbeiderswoning had niet de allure van een georgiaanse stadswoning, dus proppen we er geen sierlijke stuclijsten en ingewikkeld gebeeldhouwde open haarden in.
De beste aanpak is om de bestaande elementen te repareren, het huis droog en veilig te maken en alle goedbedoelde fouten ongedaan te maken die de staat van het gebouw kunnen beïnvloeden (zoals ademende stenen muren bedekt met een ondoordringbare, waterdichte coating die vocht veroorzaakt).
Voordat u het pand koopt, is het verstandig om de kosten en het budget grondig te onderzoeken om te controleren of het project financieel haalbaar is. Maar zodra u het bezit heeft, kijk dan goed rond en schat de omvang van de werkzaamheden goed in, zodat u een gedetailleerde financiële planning kunt opstellen.
Sommige hypotheekverstrekkers helpen je met de financiering van je renovatieproject en bieden het geld aan in gefaseerde betalingen. Als je hiervoor kiest, zoek dan uit wat die fasen zijn en bereken wanneer je elke stap van de renovatie afgerond wilt hebben.
In andere gevallen moet u realistisch zijn over welke werkzaamheden u zich kunt veroorloven en wanneer. Als de woning niet bewoonbaar is, moet uw eerste prioriteit zijn om deze veilig en droog te maken, met warm water en verwarming, zodat u er direct in kunt trekken – vooral als u geld uitgeeft om ergens anders te wonen terwijl de werkzaamheden gaande zijn. Verhuis pas nadat de grote werkzaamheden achter de rug zijn, maar u kunt wel wonen te midden van cosmetische veranderingen, zolang u maar kamers hebt waar u kunt koken, wassen en slapen.
Vastgoedontwikkelaar en tv-presentatrice Sarah Beeny zegt dat het cruciaal is om precies te bepalen hoeveel je moet uitgeven. 'Regel nummer één is om een budget te maken en je eraan te houden', zegt ze. Bereken de kosten voor elke kamer, inclusief alle kosten, van de structurele werkzaamheden, zoals funderingen, tot de afwerking, en tel alles bij elkaar op om te zien of je het je kunt veroorloven.
Als een aannemer u helpt met uw project, moet hij u een duidelijke offerte geven, wat u helpt bij het bepalen van uw budget. Het is echter raadzaam om een reserve van 10-20 procent te hebben voor onvoorziene kosten die kunnen ontstaan bij de renovatie van oudere woningen.
'We werken vaak met klanten die aan grote renovatieprojecten beginnen en een cruciaal advies bij het opstellen van een budget is om ervoor te zorgen dat je een goede reserve achter de hand hebt', zegt Katy Esdon, directeur bij Esdon Architecture. 'Er zijn onbekende factoren bij het openen van oude gebouwen die niet altijd duidelijk zijn tijdens de aanbestedingsprocedure en die uiteindelijk toch aandacht kunnen vereisen.
'Een paar jaar geleden werkten we aan een renovatie waarbij een waterput onder een keukenvloer werd ontdekt. De opdrachtgevers wisten niet dat deze bestond voordat de werkzaamheden begonnen, dus eventuele reparaties waren niet opgenomen in de oorspronkelijke aanbesteding/begroting. De put had wat herstelwerkzaamheden nodig en werd uiteindelijk afgedekt met glas, waardoor hij een opvallend element werd in de vloer van de nieuwe keuken.'
Het had u bij de verkoop duidelijk moeten zijn gemaakt of uw woning een monument is, maar als u het niet zeker weet, moet u dit controleren. Het uitvoeren van ongeoorloofde werkzaamheden aan een monument is namelijk strafbaar. Veel gebouwen die rond 1840 of eerder zijn gebouwd, zijn waarschijnlijk monumentaal – en dat geldt voor meer dan een half miljoen gebouwen in het Verenigd Koninkrijk. U kunt controleren of uw woning een monument is bij de British Listed Buildings. Zo ja, dan heeft u toestemming nodig voor wijzigingen. Vaak kan het aanpassen van de buitenkant van een huis bij een monumentaal pand ingewikkeld zijn. Zelfs het schilderen van een monumentaal pand met kunststofverf of gipspleister is niet toegestaan, dus controleer dit altijd voordat u met de werkzaamheden begint.
Een woning in een beschermd stadsgezicht heeft een andere beschermde status die van invloed kan zijn op werkzaamheden. Beperkingen in beschermd stadsgezicht hebben over het algemeen alleen betrekking op de buitenkant van de woning, aangezien het de bedoeling is om 'het karakter of uiterlijk' van een gebied te behouden of te verbeteren. Uw rechten op toegestane bouwwerkzaamheden (werkzaamheden die u doorgaans zonder bouwvergunning kunt uitvoeren) worden echter wel beïnvloed, wat betekent dat u mogelijk een bouwvergunning nodig hebt voor werkzaamheden die elders wel zijn toegestaan.
Wees u ook bewust van de regels voor thermische efficiëntie. 'De nieuwe wijzigingen in de bouwvoorschriften in Deel L, die gericht zijn op het verbeteren van de thermische efficiëntie van woningen in het Verenigd Koninkrijk, hebben invloed op de producten die kunnen worden gebruikt in nieuwbouw en renovaties, waaronder deuren en ramen', legt Victoria Brocklesby, COO bij Origin, uit. 'Dit betekent dat huiseigenaren een scherp oog moeten hebben bij het kiezen van vervangende beglazing voor hun huis.
De bijgewerkte regelgeving omvat nieuwe normen voor U-waarden, die meten hoe gemakkelijk warmte door een materiaal of product wordt overgedragen. Een manier waarop sommige fabrikanten aan deze nieuwe, lagere U-waarde-drempels voldoen, is door alleen driedubbel glas aan te bieden. Deze methode maakt beglazing echter duurder en veel zwaarder, waardoor producten zoals vouwdeuren of schuifdeuren lastiger te bedienen kunnen zijn.
'Ik zou in plaats daarvan aanraden om te zoeken naar fabrikanten die deze lagere U-waarden op andere manieren hebben bereikt. Bijvoorbeeld door de thermische onderbrekingen in deuren en ramen te verbeteren om de energieoverdracht van binnen naar buiten te beperken. Interne veranderingen zoals deze maken producten thermisch efficiënter, zonder dat dit ten koste gaat van de functionaliteit of esthetiek.'